Avant de publier votre annonce sur Airbnb ou Booking, il est indispensable de maîtriser la réglementation location courte durée à Marseille. Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, taxe de séjour, règles de copropriété : les obligations se sont multipliées ces dernières années. Ne pas les respecter expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ce guide fait le point sur chaque étape administrative à connaître pour louer en toute légalité dans la cité phocéenne.
Déclaration de meublé de tourisme à Marseille : une obligation incontournable
Tout propriétaire qui souhaite proposer un logement en location courte durée à Marseille doit effectuer une déclaration meublé tourisme Marseille auprès de la mairie. Cette formalité concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires ou les investissements locatifs dédiés.
Comment effectuer la déclaration ?
La démarche s’effectue via le formulaire Cerfa n°14004, à transmettre à la Ville de Marseille. Vous devez y renseigner l’identité du déclarant, l’adresse précise du logement, le nombre de pièces et de lits, ainsi que les périodes de mise en location envisagées. Le dépôt peut se faire en ligne ou par courrier recommandé auprès du service urbanisme de la mairie.
Cette déclaration est obligatoire avant toute mise en ligne de l’annonce. L’absence de déclaration constitue une infraction passible d’une amende de 450 euros.
Résidence principale ou secondaire : les règles diffèrent
Si le logement est votre résidence principale (vous y habitez au moins 8 mois par an), vous pouvez le louer à des voyageurs dans la limite de 120 jours par année civile. Au-delà, des sanctions financières s’appliquent.
Pour une résidence secondaire ou un bien entièrement dédié à la location touristique, la Ville de Marseille impose une procédure de changement d’usage. Concrètement, cela signifie que le logement doit être déclaré comme local à usage commercial. Dans certains secteurs, une compensation peut être exigée : vous devrez transformer une surface commerciale équivalente en habitation, ou acquérir un titre de commercialité.
Numéro d’enregistrement Airbnb Marseille : à quoi sert-il ?
Depuis la mise en application du dispositif national, chaque logement proposé en meublé de tourisme à Marseille doit disposer d’un numéro d’enregistrement Airbnb Marseille (ou numéro de déclaration). Ce numéro unique, délivré par la mairie lors de la télédéclaration, doit figurer de manière visible sur toutes vos annonces, que ce soit sur Airbnb, Booking.com ou toute autre plateforme.
- Il permet à la Ville de contrôler le respect du plafond de 120 jours pour les résidences principales.
- Les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les réservations au-delà de ce seuil si le numéro correspond à une résidence principale.
- L’absence de numéro d’enregistrement sur l’annonce expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.
Pensez à conserver le récépissé de déclaration : il constitue votre preuve de conformité en cas de contrôle municipal.
La loi Elan et ses impacts sur la location courte durée
La loi Elan location courte durée, promulguée en novembre 2018, a considérablement renforcé l’arsenal juridique des communes en matière de régulation touristique. À Marseille, ses effets se traduisent par plusieurs mécanismes concrets.
Des amendes alourdies
Le non-respect du changement d’usage pour une résidence secondaire peut entraîner une amende civile allant jusqu’à 50 000 euros par logement. La loi Elan a également permis aux communes de demander en justice une astreinte journalière tant que la situation n’est pas régularisée.
Responsabilité des plateformes
Les plateformes de réservation ont désormais l’obligation de transmettre aux communes, une fois par an, la liste des logements loués sur leur site ainsi que le nombre de nuitées réalisées. Ce partage de données facilite les contrôles et rend quasi impossible la dissimulation d’une activité non déclarée.
Pour consulter le texte complet et ses décrets d’application, vous pouvez vous référer au texte officiel de la loi Elan sur Legifrance.
Taxe de séjour à Marseille : montants et collecte
La taxe de séjour Marseille location courte durée s’applique à chaque nuitée facturée. Son montant varie selon le classement du logement et le tarif pratiqué. Pour un meublé de tourisme non classé, le taux correspond à un pourcentage du prix de la nuitée hors taxes (dans la limite d’un plafond fixé par la Métropole Aix-Marseille-Provence).
Qui collecte la taxe ?
Dans la majorité des cas, Airbnb et Booking.com collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour au nom du propriétaire. Vérifiez tout de même dans votre tableau de bord que la collecte automatique est bien activée pour votre annonce.
Si vous passez par un canal de réservation directe ou une plateforme qui ne collecte pas automatiquement, la responsabilité de la collecte et du reversement vous incombe personnellement. Le défaut de reversement est sanctionné par une amende pouvant atteindre 12 500 euros.
La déclaration trimestrielle
Même lorsque la plateforme collecte la taxe, vous devez effectuer une déclaration auprès de la Métropole. Cette déclaration récapitule le nombre de nuitées, le nombre de personnes hébergées et les montants collectés. Elle se fait généralement en ligne sur le portail dédié de la collectivité.
Règles de copropriété et location Airbnb à Marseille
Les règles copropriété Airbnb Marseille constituent un point souvent négligé par les propriétaires. Pourtant, de nombreux règlements de copropriété marseillais comportent des clauses dites de « destination bourgeoise exclusive » qui interdisent toute activité commerciale dans l’immeuble, y compris la location de courte durée à des voyageurs.
- Consultez attentivement votre règlement de copropriété avant toute mise en location.
- Si une clause d’habitation bourgeoise exclusive existe, la location touristique peut être contestée par le syndic ou un copropriétaire.
- En cas de clause d’habitation bourgeoise « simple », l’activité est en principe tolérée, à condition de ne pas engendrer de nuisances.
Des litiges entre copropriétaires et loueurs se multiplient à Marseille, notamment dans les quartiers du Vieux-Port et du Panier. Anticiper ce sujet permet d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses.
Récapitulatif des obligations pour louer à Marseille
- Déclarer le meublé en mairie et obtenir le numéro d’enregistrement.
- Afficher le numéro sur toutes les annonces en ligne.
- Respecter le plafond de 120 jours si le logement est votre résidence principale.
- Demander le changement d’usage pour une résidence secondaire ou un logement dédié.
- Collecter et reverser la taxe de séjour (ou vérifier la collecte automatique).
- Vérifier le règlement de copropriété pour s’assurer de l’absence de clause restrictive.
Se faire accompagner pour rester en conformité
La réglementation location courte durée à Marseille évolue régulièrement. Suivre chaque modification, remplir les déclarations dans les délais, ajuster son annonce : tout cela demande du temps et une veille constante. Un oubli ou un retard peut avoir des conséquences financières sérieuses.
Confier l’intendance de votre logement à un partenaire local spécialisé permet de sécuriser votre activité sur tous les plans. La Conciergerie D’Rev, implantée dans les quartiers clés de Marseille, accompagne les propriétaires dans le suivi réglementaire, la coordination des arrivées, l’optimisation des annonces et l’ensemble des tâches opérationnelles liées à la location touristique.
Vous avez un projet de location courte durée à Marseille et souhaitez être certain de respecter toutes les règles en vigueur ? Contactez l’équipe D’Rev pour un échange personnalisé et sans engagement.
